Comment bien louer son habitation sur Airbnb?
Mis à jour: Fév. 02, 2023
Bien qu’il soit tentant de proposer une chambre ou son logement à louer sur la plateforme Airbnb, les règles de location ont beaucoup changé depuis les tout débuts de la plateforme. Maintenant de plus en plus réglementée tant au niveau provincial qu’au niveau municipal, voici comment bien louer sur Airbnb.
Propriétaire ou locataire?
La première chose à prendre en considération est votre statut. Si vous êtes le seul propriétaire de votre demeure, il est possible de louer votre maison sans consulter une tierce personne. Toutefois, si vous êtes copropriétaire, votre partenaire pourrait refuser de louer sur Airbnb.
Dans le cas de condominiums, il faudra d’abord se renseigner auprès de son syndicat. Certains d’entre eux interdisent la location avec des plateformes collaboratives comme Airbnb. Cette information peut d’ores et déjà se trouver sur le bail ou encore dans les règlements de l’immeuble.
Enfin, si vous êtes locataire, vous devez avoir l’autorisation de votre propriétaire pour la sous-location.
Règlements municipaux et d’arrondissements
Il faut ensuite s’assurer que sa municipalité permet la location auprès de plateformes comme Airbnb. Plusieurs municipalités ont des règles très précises quant à la location à court terme.
À Montréal, au-delà des règles de la ville, des restrictions s’ajoutent par arrondissement, ce qui complique les choses lorsque vient le temps d’afficher son logement. Dans plusieurs zones, il est complètement interdit de louer. C’est néanmoins à Montréal que l’on retrouve 5 des 10 quartiers ayant la plus forte concentration d’Airbnb au Canada!
À Québec, certains quartiers interdisent l’hébergement touristique, alors qu’on le permet ailleurs sous certaines conditions.
À partir du 25 mars 2023, les propriétaires pourront louer leur résidence principale à court terme, sur l’ensemble du territoire québécois. Les dispositions adoptées dans le cadre du projet de loi 67 permettront de faire de la location à court terme sans qu’un règlement municipal puisse en interdire l’exploitation.
Toutefois, d’ici cette date, les municipalités peuvent encore interdire ou limiter l’offre d’hébergement touristique dans une résidence principale dans certaines zones de leur territoire. Après le 25 mars 2023, les municipalités qui souhaitent interdire la location à court terme sur leur territoire devront d’abord obtenir la signature de 25% des résidents du secteur concerné, puis ensuite demander l’avis de leurs citoyens par référendum.
Certificat de classification et numéro d’enregistrement
Depuis le 1er mai 2020, il est nécessaire, dans certains cas, d’obtenir un certificat de classification auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) avant d’afficher sa demeure sur Airbnb. Et le numéro d’enregistrement doit obligatoirement figurer dans les annonces.
S’il s’agit de votre résidence personnelle principale qui fait l’objet de la location, nul besoin d’obtenir un tel certificat. En revanche, si vous louez une résidence qui ne vous appartient pas ou encore si vous désirez louer une de vos résidences secondaires de façon régulière, vous devrez vous procurer un certificat de classification.
Dans le cas où vous faites une demande de certificat, vous devrez répondre à certaines exigences, comme avoir une assurance responsabilité civile de 2 millions de dollars, et débourser les frais annuels de 250$.
Outre ce certificat, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement auprès du ministère du Tourisme, peu importe le type de résidence loué. Ce numéro devra être inscrit sur l’annonce d’hébergement.
Déclarer son revenu et percevoir les taxes
Peu importe les modalités de location, il faut déclarer ses revenus Airbnb lors de la production de sa déclaration de revenus annuelle. La TPS et la taxe d’hébergement doivent être déclarées à Revenu Québec. Heureusement, la plateforme Airbnb s’occupe de la perception des taxes et de les verser au gouvernement pour nous.
Il est important de préciser que la plateforme Airbnb touche une commission sur les locations validées et réservées à la hauteur de 3% du prix total de la réservation pour les propriétaires. La commission retenue par la plateforme pour les voyageurs sera pour sa part entre 6 et 20%.
Ainsi, bien que la location puisse sembler être une bonne source de revenus supplémentaire, il faut ainsi toujours prendre en considération l’impôt à payer sur ce gain (ainsi que les frais de nettoyage et autres dépenses occasionnées par la location).
Assurances habitation
Il est important de ne pas omettre d’avertir sa compagnie d’assurances avant de louer sur Airbnb. Sinon, en cas de sinistre, il est possible que la réclamation soit carrément refusée.
Plusieurs assureurs acceptent les locations de courte durée, mais généralement pour un maximum de jours annuellement. La majorité des compagnies d’assurances couvrent sans frais les modifications au contrat pour des locations totalisant moins de 30 jours par année.
L’assurance habitation sert aussi à couvrir les dommages corporels qu’un visiteur pourrait s’infliger en glissant dans les escaliers, par exemple. Dans tous les cas, votre demeure doit assurer l’accessibilité aux personnes avec mobilité réduite ainsi que la sécurité incendie.
Le principal avantage d’Airbnb sur ses concurrents est certainement l’assurance AirCover. Il s’agit d’une assurance gratuite et incluse qui offre une protection complète tant aux hôtes indépendants que professionnels.
AirCover offre une assurance responsabilité civile et une protection contre les dommages (toutes deux, à hauteur de 1 million de dollars chacune). AirCover offre aussi une protection contre les dommages causés par un animal, une protection en cas de frais de nettoyage en profondeur imprévus et un remboursement plus rapide à la suite d’un dommage causé par un voyageur. Le délai de signalement des dommages a d’ailleurs été fixé à 14 jours, même si une autre réservation a commencé.
Airbnb a également récemment ajouté une protection pour les automobiles, les bateaux, les œuvres d’art et les objets de valeur.
Jetez un coup d’œil à ces histoires d’horreur sur Airbnb, elles pourraient influencer votre décision.
Logement entier ou chambre?
Il est maintenant temps de rédiger une annonce en bonne et due forme! Pour ce faire, il faut déterminer le type de location: logement entier, chambre privée ou chambre partagée.
C’est à cette étape que l’on remplit les champs précisant sa capacité d’accueil et en faisant la description des lieux. Il faudra aussi cocher la liste des équipements qui seront à la disposition des voyageurs.
Autre point essentiel, vous devez impérativement mettre les horaires d’arrivée et de départ, et préciser les conditions souhaitées d’annulation, c’est-à-dire flexibles, modérées ou strictes. Aussi, pensez-vous être présent sur les lieux pour la remise des clefs ou vous les laisserez dans une boite prévue à cet effet?
Rédaction et mise en ligne de l’annonce
L’annonce doit se démarquer des autres en étant originale. Il faut un titre accrocheur et une belle photo qui met de l’avant votre lieu de vie. Il est indispensable de donner toutes les informations en détaillant le plus possible tout ce que vous avez à proposer (cela évite aussi les mauvaises surprises et donc, les mauvais commentaires).
Ce n’est pas un secret, les voyageurs recherchent des commodités pour vivre. Dans son communiqué sur les faits saillants de 2022, Airbnb note que les cinq filtres les plus recherchés sur la plateforme en fin d’année 2022 étaient la piscine, le wifi, la cuisine, le jacuzzi et la climatisation.
Jetez un oeil aux erreurs à ne pas commettre en rédigeant une annonce Airbnb. Certaines incitent les voyageurs à se dire qu’ils font un mauvais choix.
Donner une importance particulière aux photos
Les photos doivent absolument être prises au sérieux, car les voyageurs se baseront sur elles pour déterminer si ce que vous avez à offrir répond bien à leurs besoins et critères.
Les photos de bonne qualité avec des pièces lumineuses et de bonnes prises de vues maximiseront les réservations sur Airbnb. Essayez de créer un espace neutre, pas trop personnalisé, et n’oubliez aucune pièce!
Chose certaine, les propriétaires de ces 10 châteaux à découvrir sur Airbnb ont compris l’importance d’avoir de belles photos.
Fixer une tarification
Dès le départ, la plateforme propose un prix à la nuitée en tenant compte de l’emplacement, de la saison, de la superficie, des équipements disponibles, etc. Pour fixer son prix, il peut être judicieux de comparer ce montant au prix des logements qui ressemblent fortement au vôtre. Cela donne une bonne idée du marché.
Il faut aussi déterminer les frais de ménage et de services que vous facturez. Si vous faites appel à une société de nettoyage, il est logique que ceux-ci soient plus élevés. Luckey, une filiale d’Airbnb depuis décembre 2018, propose même son programme de conciergerie Airbnb au Canada.
Enfin, il est possible d’appliquer des réductions si les voyageurs louent sur une longue période (il existe des réductions à la semaine et d’autres, au mois), ce qui rend votre bien beaucoup plus attractif.
Il est aussi possible de proposer une réduction aux premières personnes qui louent votre demeure, ce qui peut être très utile quand on n’a pas encore de commentaires ou de note sur son profil.
En fait, Airbnb met de l’avant les annonces avec des réductions, ce qui augmente fortement sa visibilité. La tarification dynamique peut aussi être bénéfique pour votre situation. Cette dernière utilise des algorithmes pour calculer et ajuster les prix en temps réel. Idéale donc pour augmenter les réservations et accroître les marges bénéficiaires.
Cacher ses effets personnels
Afin d’éviter tout vol ou bris désastreux, il est préférable de mettre en sécurité ses affaires personnelles de valeurs (comme son matériel électronique et ses bijoux). L’idéal est de les disposer dans une pièce fermée à clef.
De toute manière, il faut laisser un peu de place aux voyageurs qui vont, après tout, séjourner quelques jours voire quelques semaines dans votre demeure. Libérez un peu de place dans vos armoires de cuisine pour les achats ponctuels et videz une tablette du réfrigérateur. Laissez aussi quelques cintres libres dans les garde-robes.
Ou peut-être louez-vous une maison hantée? Pourra-t-elle seulement rivaliser avec ces lieux hantés que vous pouvez louer sur Airbnb?
Règlements intérieurs et carnet de commentaires
Afin d’accueillir les voyageurs comme il se doit, il est toujours pertinent de laisser un livret d’accueil mis à disposition dans la pièce principale. Souhaitez-leur la bienvenue et indiquez vos adresses préférées ou encore les moyens de transport les plus proches.
Afin que les voyageurs évitent de se poser des questions sur le fonctionnement de vos appareils, joignez également les pas-à-pas pour faire fonctionner les différentes machines, avec des photos, les explications pour l’alarme et le code du wifi.
Donnez-lui également les horaires pour la collecte des ordures ménagères, le recyclage et, s’il y a lieu, le compost. Vous pouvez aussi laisser votre numéro de téléphone pour vous contacter en cas de problèmes.
Puis, fixez tous les «interdits» de votre logement (fumer à l’intérieur, les animaux, les fêtes, etc.)
Identifications «Superhôte» et «Perle rare»
La véritable réussite sur Airbnb est de devenir un Superhôte. Pour ce faire, il faut avoir une évaluation globale de 4,8 et plus et avoir un taux de réponse de 90%. Il faut également accueillir au moins 10 groupes de voyageurs par année et ne jamais annuler de réservation, sauf en cas de force majeure.
L’avantage de l’identification Superhôte est d’être bien mieux référencé que les autres annonces. Depuis l’hiver 2022, Airbnb va encore plus loin. Chaque nouvel hôte est automatiquement mis en relation avec un Ambassadeur Superhôte, afin qu’il l’aide à référencer sa demeure.
Il y a aussi possibilité d’être identifié comme «Perle rare». Cette identification apparaît si votre logement est souvent réservé, mais qu’il est encore libre aux dates indiquées par le voyageur lors de sa recherche. Le but est d’informer les voyageurs potentiels que s’ils sont intéressés, il vaut mieux réserver rapidement!
Toutefois, cette étiquette est attribuée à un maximum de 5 logements, parmi ceux ayant les meilleurs taux d’occupation. Cette étiquette n’a donc pas de critères prédéfinis et dépend des caractéristiques des autres logements en locations dans votre secteur.
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